登記與約定不一（yī）致時抵押權優先受償（cháng）範圍的（de）確定

抵押登記載明的擔保範圍與抵押合同（tóng）約定（dìng）的擔保範圍不（bú）一致時，該以何者為（wéi）準，係民事審判和執（zhí）行中的常見問題（tí）。對該問題的不同回（huí）答（dá），將影響（xiǎng）順位在後抵押權人、抵押人的普通債（zhài）權人的債權受償可能性和受償程度。在債務人自行提供抵押物情形，亦會影響（xiǎng）保證人所（suǒ）承擔責任的輕重。

司法（fǎ）實踐（jiàn）中，就如何確定登記與約定不一致時抵押權優先受償（cháng）範圍問題，存在兩種觀點。一（yī）種（zhǒng）觀點認為，抵押合同（tóng）與抵押權登記簿、他項（xiàng）權證上記載的抵押權的擔保範圍應當一（yī）致。如果出現不一致，應以登（dēng）記的數額確定（dìng）優先（xiān）受償範圍。另一（yī）種觀點認為，在主債權本金已（yǐ）經合法登記的情況下（xià），登記效（xiào）力應及於合（hé）理（lǐ）的利息、違（wéi）約金等其他（tā）費用，應以擔保合同約定的內容確定優先受償範圍（wéi）。

一、分歧成因分析

之所以出現登記與約定不一致時以何為準（zhǔn）的問題，主要原因在於我國抵押登記部門關於抵押登記的規定與法律關於擔（dān）保範（fàn）圍的規定存在（zài）脫節（jiē）。原住房和城鄉建設部辦公廳《房屋權屬證書、登記證明填寫說明》規定，辦理（lǐ）他項權證時，登記機關應填寫債權數額（屬於一般抵押權的，填（tián）寫房屋登記簿上記（jì）載的“被擔保主債權（quán）的數額”；屬於最高額抵押權的，填寫房屋登記簿上記載的“最高債權額”）等內容。登記機關根據該規定，在填寫“被擔（dān）保主債權的數額”“最高債權額”時，往往僅填寫債權的本金數額，對於利息、違約金、實現債權的費用等內容並不會進行登記，導致擔保範圍填寫不全，進（jìn）而引發司法實踐中登記與約定不一致時（shí）以何（hé）者為準的爭議問題。

2019年11月，最高人民（mín）法院印發（fā）的（de）《全國法院民商事審判工作會議紀（jì）要（yào）》（以下簡稱《九民紀要》）第五十八條根據登記（jì）是否規（guī）範確立了兩分法的認定規則，即所在地區（qū）登記不規範的，以抵押合同約定認定擔保物權（quán）的（de）擔（dān）保範圍；所在地區登記規範的，則以登記的擔保範圍認定擔保物權的擔保範圍。該規定係基於登記不規範現象一時無法消除而作出的權宜規定，由（yóu）於各地對於登記與約定不（bú）一致時利益該如何平衡的不同認識，相關分歧並未因此（cǐ）得以徹（chè）底消弭。

二、民法典及其相關司法解釋對認定規則的統一

2021年1月1日，實（shí）施的《最高人民法（fǎ）院關於適用〈中華（huá）人民（mín）共和國民法典〉有關擔保製度的解釋（shì）》（以下簡稱《民（mín）法典擔保解（jiě）釋》）第十五條規定，最高額擔保中（zhōng）的最（zuì）高債權額，是指包括主債權（quán）及其（qí）利息、違（wéi）約金、損害賠（péi）償金、保管擔（dān）保財產的費用、實現債權或者實現擔保物權的費用等在內的全部債權，但是當事人另有約（yuē）定的除（chú）外。登記（jì）的最高債權額與當事（shì）人約定的最高債權額不（bú）一致的，人民法院應（yīng）當依據（jù）登記的最高債權額確定債權人優先受償的範（fàn）圍。第四十七條規定，不動產登記簿就抵（dǐ）押財產（chǎn）、被擔保的債權範圍等所作的記載與抵押合同約定不（bú）一致的，人民法院應當根據登（dēng）記簿的記載確定抵押財產、被擔保的債權範圍等事項。至此，最高人民法院最終以司法解釋的形式，統一（yī）了認識，給（gěi）相關分歧劃下了句點。

為了與民法典及其司法解釋的相（xiàng）關規定相銜接，自（zì）然資源部於2021年4月6日下發了《關於做好不動產抵押權（quán）登記工作的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》規定，明確記載抵押擔保範圍；當事人對（duì）一般抵押或（huò）者（zhě）最高額（é）抵（dǐ）押的主債權及其利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權費用等抵押擔保（bǎo）範圍有明確約定的,不動產登記機構應當根據申請在不動產登（dēng）記簿“擔保範圍”欄記載；修改不動產登（dēng）記簿樣（yàng）式，在“抵押權登記（jì）信息”頁、“預告登（dēng）記信息”頁均增加“擔保範圍”欄目（mù），將“抵（dǐ）押權登（dēng）記信息”頁的“最高債（zhài）權數額”修改為“最高債權額”，填寫最高額抵押擔保範圍所對（duì）應的最高債權數額。上述通知中（zhōng）關於增加“擔（dān）保範圍”登記欄目的規定，無疑從根（gēn）源上鏟除了相（xiàng）關分歧產生的土壤。

三、過渡時期的認定規（guī）則辨（biàn）析

雖然《民法典擔（dān）保解釋》第四十七條規定在（zài）登記的擔保範圍與約定的擔保範圍不一致時，以登（dēng）記為準，但考慮到《最高人民法院關於適用〈中華人民共（gòng）和國民法典〉時間效力的若幹規定》第（dì）一條第二款規定，民法典施行前的法律事實引起的民（mín）事（shì）糾紛案件，適用當時的法律、司法解釋的規（guī）定，並且《通知》係發布於2021年4月（yuè）6日，故原（yuán）則上應根（gēn）據抵（dǐ）押權是設立於2021年4月6日之前還（hái）是之後，並區分不同情形，而采用不同的認定規則。

1.《通知》實施前登記的抵（dǐ）押權。若登記不（bú）規範，在合同（tóng）各方意思表示（shì）真（zhēn）實、一致、內容合法（fǎ）且非當事人自身（shēn）原因導致登記與約定不一致的情（qíng）形下，不（bú）能（néng）因不規範的（de）行政行為而影響當事人（rén）實體權益的實（shí）現。此時，仍應適用《九民紀要》第五十八條（tiáo）關於登記（jì）不規範（fàn）情形的認定規則，即以抵押合（hé）同約定認定（dìng）抵押權的優先受償範圍。若登記規範，係因可歸責於當事人的原因未在抵押登記時就具體擔保範圍進行記載，則（zé）應以登記的擔保範圍（wéi）認定抵押權的優先受（shòu）償範圍。

2.《通（tōng）知》實（shí）施（shī）後登記的抵押權。《通知》實施後，由於修改、完善不動產登記簿，調（diào）整不動產登記係（xì）統、數據庫等問題，登記機關可能沒有及時將《通知》的（de）有關（guān）要求落實到位。在落實到（dào）位前登（dēng）記的（de）抵押權，應以抵押合同約定認（rèn）定（dìng）抵押權的優先受償範圍。在落實到位後登記的（de）抵（dǐ）押權，因為已經不存在無法登記利息、違約金（jīn）、實現債（zhài）權的費用等內容的客觀障礙，此時未在抵（dǐ）押登記時就具體擔保範圍進行記載，往往係因可歸責（zé）於當事人的原因所導致（zhì）。此時，基於物權公示、公信原則，為了防止損害到順位在後抵（dǐ）押權人、抵押人普通債權人的債權實現，應（yīng）依據《民法（fǎ）典擔保解（jiě）釋》第四十七條規定以登記的擔保範圍認定抵押權的優先受償範圍。

（作者單位：江蘇省泗洪縣人民（mín）法院）