不動產買受人物權期待權，是指不動（dòng）產（chǎn）買受人在（zài）簽訂買賣合同（tóng）並已支付（fù）部分或全部購房（fáng）款的情況下，因未變更登記過戶而對房屋未享（xiǎng）有登記所有權，但（dàn）法律賦予其類似（sì）所有權人（rén）的地位。該種物權期待權與抵（dǐ）押權之衝突在執行程序（xù）中（zhōng）尤為常見。當前，我（wǒ）國對不動產物權采取登記生效（xiào）主義，導致（zhì）不動產買賣合同簽訂、價款支付與產權變動（dòng）經常發生不同步情形。如果房屋已被抵押（yā）而出賣人未如實披（pī）露，或出賣人（rén）將房屋出賣（mài）後另行設定抵押權，則會產生買受人（rén）的物權期待權與抵押權人的優先受償權之間的權利衝突。本（běn）文對執行程序（xù）中的物權期待權和抵（dǐ）押權之衝突解決提出（chū）參考建議，以期為執行實踐提供參考。
一、兩類（lèi）不動產物權期待權與抵押權的權利順位比較
1.抵押權原則（zé）上優先於（yú）普通債權。根據《最高人民法院關於人（rén）民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》（以下簡稱《執行（háng）異（yì）議和複議規定》）第二（èr）十七條的規定，抵押權人（rén）享有的優（yōu）先受償權在執行異議中原則上優先於其他民事（shì）權益，但法律、司法解釋另有規定（dìng）的除外。不過，該條未規（guī）定抵押權具體優（yōu）先於哪些民事權（quán）益，且但書條款是否（fǒu）包含《執（zhí）行異議（yì）和複議規定》第二十八條、第二十九條尚存爭議。通（tōng）過檢索相關（guān）案（àn）例可以發現，法院在審理（lǐ）執行異議之訴糾紛時，一般對民事主體（tǐ）是否享有物權期待權或抵押權的認定很少產生（shēng）爭議，主要分歧在於兩種權益優先保護順位的比較。
2.適用不同的法律會產生不（bú）同的法律後果。若適用物權法或民法典物權編則著重強調抵押權（quán）的登記公示公信力，認為抵押權（quán）優先於物權（quán）期待權，因而買受人的物權期待（dài）權（quán）不能排除法院的強製執行。若適用《執行異議和複議規定》，進而（ér）審查是（shì）否符（fú）合房屋消費者物權期待權或（huò）一般不動產買受人物權期待權的構成要件（jiàn），則物權期待權有可能優先於抵押權並排（pái）除法院的強製執（zhí）行。物權法和民法（fǎ）典在（zài）效力位階上比司（sī）法解釋更高，但因物權法和民法典對物權期待權並無明文規定，法官在裁判中又常以《執行異議和複議規定》為依據論述物（wù）權（quán）期待權與抵押權的適用規則，容易導致兩者產（chǎn）生權（quán）利衝突（tū）。
3.兩類物權（quán）期（qī）待權並非均優先於抵押權。司法實務界普（pǔ）遍認為（wéi），《執行異議和（hé）複議規定》第二十八條（tiáo）規定為（wéi）一（yī）般不動產（chǎn）買受人物權期待權、第二十九條為房屋消費者物權期待權。房屋消費者物權期待權（quán）關涉居住利益，屬於生存權範疇，而抵押權屬於財產權，在生存權和財產權權利位階問題上，前者當然讓位於後者，因而《執行異議和複議規定（dìng）》第二十九條規定的房（fáng）屋消（xiāo）費者物權期待權（quán）可以突破權利平等原則（zé），優先（xiān）於抵押權並能排（pái）除執行。
對於一般不動產買受人物權期待權是否優於抵押權存在兩種不同觀點。一種觀點認為，《執行異議和複議規定》第二十八條意在保護（hù）無（wú）過錯買受人的物權期待權，屬於第二十七條規定的但書條（tiáo）款範圍，在符合第二十八條規定的四種情形下，可以排除（chú）抵押權的強製執行。另一種觀點認為（wéi），《全國法院民商事審判工作會（huì）議紀要》第（dì）一百二十六條（tiáo）規定（dìng），房屋（wū）消（xiāo）費者物權期待權（quán）是針對實踐中商品房預售不規範現（xiàn）象為保護（hù）消費者生存（cún）權而作出的特殊規定，應嚴格把（bǎ）握條件，避免擴大適用範圍，以免動搖（yáo）物權優先性的基本（běn）原則。且《執行異議和複議規定》第二十八條規定（dìng）的一般不動（dòng）產買受人物權期待權多數是基於以房抵債、投資或（huò）投機性購房等形式獲得，無關生存權保護之必要，沒有更高的（de）價值保護位階，為防（fáng）止適用（yòng）範圍隨意擴張致（zhì）使利（lì）益失衡，應（yīng）嚴格限（xiàn）製適用範圍。
二（èr）、抵押權的物上（shàng）追及效力對（duì）物權期待權的影響
1.民法（fǎ）典明確抵押（yā）物的物上追及效力。因抵押人最終是否需要承擔責任尚不確定，若限製抵押物的轉讓（ràng），會導（dǎo）致抵押物不能（néng）得到充分有效（xiào）利（lì）用，故民法典第四百零六條（tiáo）對物（wù）權法第一百九十一條作（zuò）出根本性的改動，規定抵押（yā）人可以轉讓抵押財產，同時確立抵押權追（zhuī）及效（xiào）力（lì）原則，抵押財產轉（zhuǎn）讓後，原抵押權仍追及已轉讓的抵押財產存在，在條件成熟時可就已轉讓的抵押財產行使抵押權。
2.抵押物的物（wù）上追及效力（lì）受到限製。民法典明確抵押權的物（wù）上追及效力，意味（wèi）著抵押財產不因轉讓而喪失（shī）抵押權，無（wú）論抵押（yā）財產最終受讓人是誰，抵（dǐ）押權人均（jun1）可以要求對抵押財產實現抵押權。但是（shì），結合（hé）《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民法典（diǎn）〉有關擔保製度的（de）解釋》第四十三條的規定，可以看出抵押權的物上追及效力是受限製的，當事人可以訂立禁止讓與特（tè）約並予以登（dēng）記公示。同時，在現代社會，基於善（shàn）意（yì）取得、維護交易（yì）安全、保障（zhàng）基本人（rén）權等考慮（lǜ），法律和司法解釋均對物權追及效力進行了限製，抵押（yā）權也不例外。
3.抵押物的物上追及效力不應優（yōu）先於生存權。抵押權的財產權性質並未發生改（gǎi）變，基於生存權優先的考量，房（fáng）屋消費者物權期待權亦能阻斷抵押權追及效力，在抵押人轉讓（ràng）抵押物的情形下，隻（zhī）要買受人係（xì）屬於為生存權而考量的消費者，房屋消費者（zhě）物權期待權可以對抗抵（dǐ）押權，抵押（yā）權人則不能向購房人主張權利。
一般不動產買（mǎi）受人物權（quán）期待權旨在保護無過錯買（mǎi）受人的物權期待權，本質上仍屬（shǔ）於債權，多數情（qíng）形下抵押權人同樣是無過錯的，且物（wù）權原則上優於債權，在雙方均無過錯的情況下優先保護債權（quán），與物權優先於債權（quán）的基（jī）本原則相矛盾，有過（guò）於保護無過錯買（mǎi）受人的不（bú）動產物權期待權之嫌，為避免生存權被濫用，應明確隻有符合《執行異議和複議規定》第二十九條規定的房屋消費者物權期待權才能排除包括抵押權的強製執（zhí）行。
《執行異議和複（fù）議規（guī）定》第二十（shí）七條規定的法（fǎ）理（lǐ）基（jī）礎在於擔保物權為法定物權種類之一，被（bèi）擔保的債權可就擔保物變價優先（xiān）受（shòu）償，《執行異議和（hé）複議規定》第二十八條（tiáo）係解決無擔保的普通（tōng）金錢債權人與房屋買受人的權利衝突問題（tí），不應涉及執行標的（de）享有擔保（bǎo）物權等（děng）優先受償權的（de）情（qíng）況，若申（shēn）請執行人存在擔保物權，應優先適用《執行異議和複議規定》第二十七（qī）條規定。
三、預告登記製度對未登記不動產買受人的保護作用
1.預告登記製度可以抑製房產交易中的不誠信行為。預告登記是為保全（quán）將來（lái）發生不動產物權變動（dòng）為目的的請求權的不動產登記，通過將出賣人和買受人簽訂的不動產買賣合同進行預告登記，將物權的變動狀態公之於眾，可以保障未登（dēng）記不動產買（mǎi）受人將來獲得物權。物權法和民法典均規定了預告登記製度以保護未登記不（bú）動產買受人權益（yì），民法典第（dì）二百二十一條延續物權法第二十條關於預告登記製度的規定，買受人可以通過預告登記來防（fáng）止出賣人一房二賣或出賣後又抵押的（de）行為（wéi）。
2.預告登記製度已經逐步普及。根據《執行異議和複議規（guī）定》第三十條的規定，若被查封（fēng）的不動產已辦理預告登記，法院應支持買受人提出的停止處分異議，若房屋符合物權登記條（tiáo）件（jiàn），法院應支持（chí）買受人提出（chū）的排除執行異議。《江蘇省高級人民法院執行異議及（jí）執行（háng）異議之訴案件審理指南（二）》明確規定，若不動產（chǎn）已辦理物權預告登記，法院在金錢債權執行中對被執行人名下不動產采取執行（háng）措施時，法院應支持異議（yì）人提出的停止處分請求。因此，實體法和程序法已給予買受人以物權預告登記（jì）公示的保護手段（duàn）。
隨著（zhe）民法（fǎ）典、行政法規及相關（guān）司法解釋的出台，登記作為不動產產權變動的規則已然確立，各（gè）級政府亦逐步推進落（luò）實不動產的登記製度，不動產登記製度已日臻完善。此（cǐ）外，在財（cái）產保（bǎo）全、執行程序中，法院查（chá）封、拍（pāi）賣、變賣過程中（zhōng）也需通知登記機構予以配合，我國的不動產統一登記（jì）製度正逐步形成登記公示公信力。
筆者認為，買受人的利益（yì）固然值得保護，但此種保護不應隱蔽在優（yōu）先權下（xià）由其他金錢債權人來承擔，買受人若忽視（shì）此權利，而僅憑買賣合同、價款支付、占有等（děng）證據就認為享有優（yōu）先權地位是值得商（shāng）榷的（de）。結合預告登記保全將來（lái）權利實現之功能，與物權期待（dài）權的價值功能存在重合，在此前提下，不動產（chǎn）物權期待（dài）權這種未經（jīng）公示的權利會逐步失去存在（zài）的社會基礎和製度基礎，喪失適用空間。
3.預告登記製度對一般（bān）不動產物（wù）權（quán）期待權有更大的適用（yòng）價值。對於消費者型買受（shòu）人而言，從憲法保障人（rén）權的角度，並基於生存權優先於財產權（quán）的考量，在符合（hé）《執行異議和複議規定》第二（èr）十九條規（guī）定（dìng）的要件情況下，可排除包括抵押權在內的強製執行（háng）。故預告登記製度對一（yī）般不動產買受人的適用價值意義更大，通過增設預告（gào）登記要件以減少因信（xìn）賴錯誤公示內容對債務人造成的損失（shī）。
預告登記效力（lì）不具有物權登記效力（lì）上的終局性、確定性，在未完成物權登記之前本質仍為債權，但經過預（yù）告登記（jì）的債權性權利即有物權性，可（kě）以限製（zhì）出賣人在預告登記期間對執（zhí）行標的再處分（fèn），形成實質上不動產暫時凍結效力。明確簽訂不動產買賣合同需進行預告登記（jì）要件，債權人基於公示公信（xìn）的信賴（lài）利（lì）益相信不動產為出賣人（rén）所有時，需要進行調查核實，之後（hòu）可知是否存在預告登記事項，進（jìn）而慎重（chóng）對待與出賣人的法律關係，如此可在保護（hù）不動產買受人合法權益的同時兼顧債權人權益。
作者：孫均濠 作者單位：蘇州大學王健（jiàn）法學院
來源（yuán）：《人民法院報》2024年10月（yuè）9日第7版
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